Foire aux questions d’urbanisme

Une piscine ou un bassin inférieur à 10 m² du plan d’eau n’est pas soumis à déclaration préalable, mais doit respecter les dispositions d’implantation du PLU par rapport aux limites séparative et voies publiques ou privées mais est soumis à déclaration auprès de la DGIF.

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Un abri jardin d’une surface de plancher ou d’emprise au sol inférieure à 5 m² n’est pas soumis à déclaration sauf si il est supérieur à 12 m de haut.
De 5 m² à 20 m², il est soumis à déclaration préalable sauf si il est supérieur à 12 m de haut où il est sous le régime des permis de construire.
Pour une surface une surface supérieure quelque soit la hauteur, il est soumis à permis de construire.

Dans ces deux cas il est soumis à déclaration auprès de la DGIF.

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Le PLU métropolitain stipule que les clôtures doivent être constituées par des haies vives ou par des grillages doublés ou non d’une haie végétale implantée coté parcelle privée. Les haies vives doivent être constituées d’essences locales.

Les clôtures ne pourront comporter aucune partie maçonnée, à l’exception des supports du portail et d’un mur de soubassement.
La hauteur totale des clôtures est limitée à 2 m et la hauteur visible du mur de soubassement ne pourra excéder 0,70 mètres au point le plus défavorable.

Une Déclaration Préalable est exigée par la mairie si la hauteur du mur à construire est supérieure ou égale à 2 mètres mais dans les abords des monuments historiques, le dépôt d’une Déclaration Préalable est exigé quelle que soit la hauteur du mur.

Pour une maison

La surface de plancher correspond à la somme des surfaces de tous les niveaux construits, clos et couvert, dont la hauteur de plafond est supérieure à 1,80 m. Elle se mesure au nu intérieur des murs de façades de la construction (c’est-à-dire à l’intérieur de la construction, d’un mur de façade à un autre). À partir de cette surface de plancher, certaines surfaces sont déduites pour obtenir la surface de plancher définitive.

  • Surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur.
  • Vides et trémies qui correspondent aux escaliers et ascenseurs.
  • Surfaces de plancher d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre.
  • Surfaces de plancher aménagées pour le stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d’accès et les aires de manœuvres.
  • Surfaces de plancher des combles non aménageables pour l’habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial (par exemple, plancher ne supportant pas un tel usage).
Pour un immeuble

La surface de plancher correspond à la somme des surfaces de tous les niveaux construits, clos et couvert, dont la hauteur de plafond est supérieure à 1,80 m. Elle se mesure au nu intérieur des murs de façades de la construction (c’est-à-dire à l’intérieur de la construction, d’un mur de façade à un autre). À partir de cette surface de plancher, certaines surfaces sont déduites pour obtenir la surface de plancher définitive.

  • Surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur.
  • Vides et trémies qui correspondent aux escaliers et ascenseurs.
  • Surfaces de plancher d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre.
  • Surfaces de plancher aménagées pour le stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d’accès et les aires de manœuvres.
  • Surfaces de plancher des combles non aménageables pour l’habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial.
  • Surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle, y compris les locaux de stockage des déchets.
  • Surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune.
  • Surface égale à 10 % des surfaces de plancher destinée à l’habitation, après déductions des points précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures.

Des travaux d’isolation thermique doivent être engagés en cas de ravalement de façade, travaux d’aménagement pour rendre des locaux habitables ou travaux de toiture. Généralement dans tous les grands travaux d’aménagement ou amélioration de locaux d’habitation ou société/entreprises. L’isolation thermique par l’extérieure est notifié dans le PLU de la commune.

La réalisation de travaux non conformes à l’autorisation obtenue ou contrevenant au plan local d’urbanisme (PLU) constitue une infraction pouvant engager votre responsabilité pénale (Obligation de répondre de ses actes délictueux en subissant une sanction pénale dans les conditions et selon les formes prescrites par la loi) sur une certaine période : il s’agit du délai de prescription (Expiration d’un droit après un certain délai).

Ce délai est passé de 3 à 6 ans depuis le 28 février 2017. Il démarre à partir de l’achèvement des travaux et est rétroactif, c’est-à-dire qu’il s’applique aux infractions commises avant cette date, sauf si l’ancien délai de 3 ans est déjà prescrit.

Par exemple

Les travaux achevés en janvier 2017 sont susceptibles d’engager votre responsabilité pénale jusqu’en janvier 2023 s’ils sont non conformes ou contreviennent au PLU.Pour les travaux qui ont été achevés en avril 2018, votre responsabilité pénale peut être engagée jusqu’en avril 2024.

Au-delà du délai de 6 ans, vous ne pouvez plus faire l’objet de poursuites pénales. Toutefois, passé ce délai, la commune peut engager votre responsabilité civile (Obligation de réparer le préjudice résultant soit de l’inexécution d’un contrat, soit de la violation du devoir général de ne causer aucun dommage à autrui), dans la limite de 10 ans, en saisissant le tribunal de grande instance (TGI) pour ordonner la démolition ou la mise en conformité de votre construction.

Oui, à la condition d’obtenir l’accord préalable de votre voisin. À défaut, il faut saisir le juge pour obtenir un droit de passage temporaire.
Vous pouvez passer sur le terrain de votre voisin (y poser une échelle ou un échafaudage, …) s’il n’existe pas d’autre moyen de réaliser des travaux chez vous : c’est ce que l’on appelle un tour d’échelle.
L’exercice de ce droit nécessite toutefois un accord entre votre voisin et vous.

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Le bénéficiaire d’une autorisation d’urbanisme (un permis de construire, par exemple) doit afficher sur son terrain un extrait de cette autorisation.

L’affichage se fait grâce à un panneau qui doit contenir impérativement certaines informations. Ce panneau doit être affiché pendant toute la durée des travaux. Il sert de point de départ aux tiers pour contester l’autorisation d’urbanisme. L’affichage se fait grâce à un panneau rectangulaire dont les dimensions doivent être supérieures à 80 centimètres. Vous pouvez trouver ce type de panneau notamment dans les magasins de bricolage. Le coût du panneau est à votre charge.

Le panneau doit être installé de telle sorte que les renseignements qu’il contient soient lisibles de la voie publique ou des espaces ouverts au public pendant toute la durée du chantier.

Le panneau doit mentionner
  • Votre nom,
  • Votre raison sociale ou dénomination sociale,
  • La date de délivrance du permis ainsi que son numéro,
  • La nature du projet et la superficie du terrain,
  • L’adresse de la mairie où le dossier peut être consulté,
  • Le nom de l’architecte auteur du projet architectural,
  • Les droits de recours des tiers à savoir : « Le délai de recours contentieux est de deux mois à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain du présent panneau (art. R600-2 du code de l’urbanisme). »
    « Tout recours administratif ou tout recours contentieux doit, à peine d’irrecevabilité, être notifié à l’auteur de la décision et au bénéficiaire du permis ou de la décision prise sur la déclaration préalable. Cette notification doit être adressée par lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai de quinze jours francs à compter du dépôt du recours (art. R600-1 du code de l’urbanisme) ».

Il doit également indiquer, en fonction de la nature du projet :

  • Si le projet prévoit des constructions : la surface du plancher ainsi que la hauteur de la ou des constructions exprimées en mètre par rapport au sol,
  • Si le projet prévoit des démolitions : la surface du ou des bâtiments à démolir.

Le panneau doit être affiché pendant toute la durée des travaux sans pouvoir être inférieure à 2 mois continus.

En cas de contestation, il vous appartient d’apporter la preuve que vous avez bien rempli les formalités d’affichage. Pour ce faire, vous devez établir :

  • La régularité de l’affichage,
  • La lisibilité et visibilité du panneau d’affichage,
  • La date du début de l’affichage.

La preuve de cet affichage peut être établie par tous moyens.

Les juges ont admis que les témoignages de personnes sans lien avec le bénéficiaire du permis pouvaient constituer une preuve d’affichage du permis. C’est également le cas si le bénéficiaire produit un constat d’huissier établi durant la période d’affichage.

Le défaut d’affichage de l’autorisation d’urbanisme sur le terrain est sans influence sur la légalité même de l’autorisation. En revanche, sans affichage, les tiers ayant un intérêt à agir peuvent contester l’autorisation durant 1 an à partir de l’achèvement des travaux.

Contact

Service Droits des Sols et Urbanisme
2 avenue de Grasse

04 93 22 19 45
urbanisme@cagnes.fr

Renseignements par téléphone :
du lundi au vendredi de 14h à 17h – 04 93 22 19 45

Dépôt des dossiers :
Lundi, mercredi et vendredi de 8h30 à 12h

Entretien avec un instructeur uniquement sur rendez-vous
à solliciter par mail ou téléphone :

S. COURTOISIER – s.courtoisier@cagnes.fr – 04 93 22 19 46
F. L’HOTE – f.lhote@cagnes.fr – 04 93 22 19 44
S. FENDRICH – s.fendrich@cagnes.fr – 04 93 22 39 76